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杭州喔客游走“爆雷”边缘“高收低租”模式被疑庞氏骗局
发表时间:2019-10-25 10:54:15浏览次数:1152
[摘要] 业内人士指出,喔客此次陷入困境由“高收低租”模式所致。随着事态的发展,房东集中到喔客公司要求解约追讨租金、租客要求退租的“挤兑”情况愈演愈烈。租客、房东前往喔客杭州公司讨要说法。据悉,目前喔客经与大部

李贝贝的照片

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝·杭报道

继莱加公寓之后,杭州也有报道称长期租赁公寓品牌“醒来”(Woke)拖欠房东租金、资本链断裂以及破产的可能性。业内人士指出,威克的困境是由“高租金和低租金”模式造成的。

虽然伍基人承诺“不会逃跑,他也不会逃跑”,并提出解决方案,一个接一个地向前推进,但许多房东和房客仍然向《华夏时报》记者坦白承认,由于行业内经常发生逃跑的情况,他们无法相信伍基人的承诺,所以他们仍然选择向公安机关报案或寻求法律援助,希望尽快挽回损失。

同时,频繁爆发的各种严重问题也暴露出长期公寓租赁行业准入门槛低、监管薄弱、标准空白的缺陷。京辉智库首席经济学家胡景晖直言不讳地表示,长期租赁公寓行业只有“看起来漂亮”,如果现有的行业生态继续发展,“意外是不可避免的”。

"有关部门应该保持警惕,予以重视."同时,胡景晖希望相关部门能够加强对长期租赁公寓行业的动态监管,尽快推进相关行业立法。

在暴风雨中

近日,长期租赁公寓品牌“醒”在杭州因房东拖欠租金而引起社会广泛关注,导致房东驱逐房客。

10月14日上午,华夏时报记者来到位于杭州江干区下沙程潇天地的杭州公司。一些房东和房客向记者证实,自今年9月以来,伍基人开始拖欠房东的租金,已经办理了手续的推销员无法联系上。随着形势的发展,房东们把注意力集中在“跑”的情况上,即客户公司要求取消合同以收回租金,房客要求收回租金。

《华夏时报》记者获得的视频显示,国庆过后,游客“挤兑”的浪潮达到了顶峰。提供视频的租户刘波(化名)表示,10月10日晚,威克杭州公司被几名房东和租户围困,他们要求取消或撤销租金,直到10月11日凌晨5点左右,威克公司的相关负责人才得以逃脱。

在此期间,房东和房客也因为各自的利益而相互对立:房东认为,根据与威克签订的“房屋信托合同”,乙方逾期支付租金超过7天等行为将被视为根本违约,房东作为甲方有权终止合同并收回房屋。但是,在房客看来,他们已经预付了几万元房租,损失比房东还要严重。而且与房东没有直接合同,房东无权驱逐房客。由于双方未能达成协议,一些业主采取换锁、拆水表等激烈措施赶走租户,而已预付半年甚至一年租金的租户也不肯让步,加剧了矛盾。

10月14日是周一工作日,但《华夏时报》记者在现场看到,威克公司的大门被锁上了,空无一人,玻璃门上只贴着“25号正常上班”的通知和报警电话。现场的一名房东向记者解释说,在“围堵事件”发生后,公安机关建议客人暂时关闭以平息风暴。然而,通过玻璃门,记者看到电脑和其他办公用品仍然完好无损,没有看到任何“逃跑”的迹象。

房客和房东去醒来的杭州办公室寻求建议。李贝贝的照片

事实上,根据Wake最近在微信公众号和微博官方账户上的公告,以及根据以上视频中杭州Wake负责人叶方敏的说法,Wake一直强调“他没有逃跑,也不会逃跑”,并表示初步解决方案将于10月25日给出。在上述视频中,叶方敏直言不讳地表示,“无论是被收购还是被接受,或者是与首都方面签署赌博协议,“伍基人”不会逃跑,但会一直在那里。”同时,他还向在场的许多房东和房客提供解决方案,包括尽快融资,以及作为过渡向房客提供空房间。

此后,伍基人确实开始采取具体行动向租户和房东申报:从10月16日开始,伍基人已安排工作人员在现场接收和登记申诉,并将安排工作人员在后期逐一联系。据官方消息来源称,伍基人还聘请了一家合格的会计师事务所对公司的财务状况进行全面审查,各方均筹集资金以确保公司的政策运作。

据悉,目前,伍基人在与大部分业主协商后,已将其季度付款改为月度付款。截至10月10日,大部分款项已经支付。但是,如果房东取消与房客的合同,房客将获得临时过渡住房。对于终止合同的房客,预付租金将分期退还给他们。然而,对于这样的解决方案,一些租户向《华夏时报》记者表示,很难接受分阶段返回的形式,称“不确定性更大”。

庞氏骗局?

《华夏时报》记者在杭州沃隆网络科技有限公司的官方网站上看到,沃隆网络科技有限公司称,该公司成立于2016年11月。截至今年9月底,该公司拥有6000套住房,近2万名租户,并深入杭州市场。然而,公共信息显示,在今年8月莱加公寓关闭后,威克仍是三大承包商之一。

根据天空调查的信息,醒来公寓由上海沃龙网络科技有限公司运营,成立于2016年11月。其法定代表人是杨珏。注册资本为人民币1000万元,实收资本尚未披露。2018年8月14日前,上海卧龙网络科技有限公司被称为“上海卧龙装饰工程有限公司”,从事装饰业务。此后,它更名,增加了网络技术和房地产经纪的业务范围。2019年2月、3月和5月,醒来公寓将分别在Xi安、杭州和苏州设立分支机构。

为什么这家看似稳步发展的公司突然出现了严重的问题?

客户方面的解释是,“公司已经跑了,资金链已经断了”等虚假谣言的流出引发了业主在不明情况下要求退租的一些问题。关伟说,9月15日至10月8日期间,威克接待了一些房东和房客,退还了大约2000万元的押金和房租。然而,不断的舆论发酵,甚至一些恶意的租金退款,严重影响了公司的正常运营,导致未能及时收回到期租金。从9月30日起,根据原合同,业主应一次性支付总共180个单元的三个月租金。由于租金的取消,公司的现金流短缺。

然而,房东和房客坚持认为,危机的根源在于“高租低租”的经营模式。这种模式意味着租户首先以高于市场价格的价格获得房屋,然后以低于市场价格的价格将其出租给租户。他们每季度付给房东一次钱,但房客需要付半年或一年。

一名房客向《华夏时报》记者透露,他从Wave公司以4300元/月的价格租了一套套房,但后来发现Wave公司不得不每月向房东支付5000元。房客说他怀疑Wave的盈利方式,但当他问负责处理合同的职员时,对方解释说Wave只需支付房东11个月的租金,主要利润是空置期的钱。因为他“占了自己的便宜”,并且觉得威克的行动是为了占领市场,房客没有和推销员做太多的斗争。但是现在,即使租户“在控制期内赚钱”,就像销售员所说的,醒来后仍然一年损失3400元。另一个温州房东补充道,“这是庞氏骗局。”它解释说,伍基人被怀疑将收到的租金用于其他目的,如进行高风险和高回报的投资,如p2p。

京辉智库首席经济学家胡景晖也非常赞同“庞氏骗局”。它向《华夏时报》记者指出,在家长租赁公寓品牌发展的初始阶段,“短时间、小范围内”可以适当采用“高租金征收和低租金”,这相当于滴滴此前的“抢占市场补贴”,可以在短时间内获得足够的现金流。

然而,“高收低租”由于风险大,不能作为长期经营模式。“如果我们这样做很长时间,我们将很难在未来继续我们的业务。如果有主观恶意,那至少是不公平竞争。其目的是排挤涉嫌恶性竞争的竞争对手。”胡景晖毫不客气地指出,“如果作为一种长期的管理方法,在没有强大的财务实力的情况下,用客户沉淀的租金来弥补损失也是一种经济欺诈。”与此同时,胡景晖表示,许多城市已经对“高租金和低租金”模式进行了限制,因此这也可能是非法的。

然而,至于这种“高租低租”模式是否合理,以及客户如何能够恢复消费者信心、解决难题,《华夏时报》记者致电上海芙蓉网络科技有限公司(手机号码),但无人接听,发送到关伟等平台的采访提纲也没有收到回复。

“它看起来很漂亮。”

目前,许多房东和房客坦率地向《华夏时报》记者承认,很难相信在莱加公寓(Lega Plastice)倒塌前“不逃离”伍基人的承诺,担心伍基人会在10月25日直接宣布破产并一走了之。但另一方面,他们仍然对伍基人抱有希望,希望伍基人能够安然度过危机,给每个人一个幸福的结局。

然而,由于对游客的不信任,大多数房客和房东仍然选择向公安机关报案或寻求法律援助。10月14日中午,《华夏时报》记者跟随数名租户和房东向杭州市江干区金沙湖派出所报案。由于客户的主要负责人没有逃跑,也没有参与合同欺诈,刑事案件目前还不能立案。然而,据警方称,杭州市公安局钱塘新区分局经济调查组已经开始调查这起事件。

“哇客事件”可能只是一场虚惊,但其背后暴露的行业问题仍然发人深省。自2018年以来,长期租赁公寓行业一直“如雷贯耳”。公寓、优秀租户、辛凯亚洲、丁佳公寓、杭州德裕公寓和乐嘉公寓相继出现资金链问题,或者由于管理不善导致破产和“雷电爆炸”。

“我今年6月说过,这件事必须认真对待。一旦疫情非常严重,人民的利益就会受到严重损害。”胡景晖坦言,许多长期租赁公寓运营商的发展存在潜在危机,唯一不确定的是“雷击”时间。

龙湖集团关羽发展部总经理张志聪在最近接受《华夏时报》采访时直言不讳地表示,该行业目前面临许多困难和问题,需要解决。

“它看起来很漂亮。根据当前的工业生态,事故是不可避免的。”胡景晖认为,目前该行业存在严重问题,“核心是长期租赁公寓的产业属性与资本属性不匹配”。他向《华夏时报》记者解释说,作为长期资本,公寓的长期租赁需要长期资金、廉价资金和低风险资金。然而,与国外较为成熟的模式相比,短期资金、昂贵资金和热钱目前正充斥着高风险和缺乏长期动态监管的行业。

"有关部门应该保持警惕,予以重视."胡景晖建议住房和建设部可以派工作组到杭州、苏州、Xi等近年来长期公寓频繁关闭的城市进行实地调查,帮助地方政府深入群众,解决难题。同时,希望有关部门加强对长期租赁公寓行业的动态监管,借鉴美日成熟的行业经验,提高经营者保证金或强制保险的上限。更重要的是,相关行业法律法规和房屋租赁法也应加快出台。

上海房地产研究院副院长严蓉建议,长期租赁公寓行业的员工应遵守相关法律法规,同时加强产品的增值服务,提高运营能力,努力解决租赁行业的痛点,积极提高租赁质量,为租户提供更具成本效益的住房。同时,租赁从业人员也需要有一定的社会责任感,只有这样他们才能在行业中立于不败之地。

在杭州接受采访时,许多租户和房东也告诉记者,他们希望政府能够介入并严格控制该行业,以避免类似事件的发生。

目前,杭州市政府已经开始采取一些行动。10月12日,杭州市住房和房管局召开专项整治工作会议,促进房屋租赁机构的混乱。根据中央和省市的要求,杭州市新一轮房屋租赁机构混乱专项整治工作全面展开。

同时,面对长期租赁公寓市场频繁“雷雨”和资金断裂,杭州市住房保障和房管局也出台了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》(征求意见稿)。在征求意见稿中,杭州朱宝房管部门提出了“风险防控基金”的新概念,以确保房东和房客的利益。此外,它还采用信用评分和风险警示清单的形式对房屋租赁企业进行监督,为房东和房客创造良好的租赁市场环境,及时发现问题,及时制止损失。

责任编辑:张北编辑:张玉宁

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